Duyurular

HAZİNEYE AİT GAYRİMENKUL SATIN ALMANIN PİYASADAN

GAYRİMENKUL SATIN ALMAYA GÖRE AVANTAJLARI

I-GETİRİLEN AVANTAJLAR

1- Satış Bedelinin Taksitlendirilmesi

4706 sayılı Kanunun 5 inci maddesinde yapılan düzenleme sonucunda, Hazinece satılan taşınmazların satış bedeli taksitle de ödenebilmektedir. Satış bedelinin taksitle ödenmesi halinde, bedelin en az dörtte biri peşin, kalanı en fazla iki yılda, eşit taksitlerle ve hesaplanacak kanunî faizi ile birlikte tahsil edilir. Satış bedelinin taksitle ödenmesi halinde, idare ile müşteri arasında 'Taksitle Satışı Yapılan Hazine Taşınmazlarına Ait Satış Sözleşmesi' düzenlenir. Sözleşmenin bir örneği müşteriye verilir.

293 sayılı Milli Emlak Tebliğine göre;

"4706 sayılı Kanunun 5 inci maddesinde yapılan düzenleme ile taksitli satışlarda, taksitlendirme dışında bırakılacak bedel ile taksit süresi ve sayısını köy sınırları veya belediye ve mücavir alan sınırları itibarıyla belirlemeye Bakanlık yetkili kılınmıştır. Buna göre bedelin taksitle ödenmek istenilmesi halinde, satış tutarı 500,00 YTL'nı geçtiği takdirde, taksit tutarları eşit olarak belirlenmek suretiyle, 3 er aylık dönemler halinde taksitlendirme yapılacaktır. Taksitlerin vadesinden önce ödenmesi durumunda, tahsil tarihi itibarıyla faiz hesaplanacaktır."

Bu durumda, 293 sayılı tebliğ ile getirilen düzenlemeye göre, köy sınırları veya belediye ve mücavir alan sınırları itibariyle Hazineye ait taşınmaz mal satışlarında satış bedellerinin taksitle ödenmek istenilmesi halinde, satış tutarı 500,00 YTL'nı geçtiği takdirde, taksit tutarları eşit olarak belirlenmek suretiyle, 3 er aylık dönemler halinde taksitlendirme yapılacaktır.

Taksitlendirmeye ilişkin konunun daha iyi anlaşılması açısından aşağıdaki örnekleri vermemiz yerinde olacaktır;

Örnek 1- Belediye ve mücavir alan sınırları içinde kalan bir taşınmaz 30.000 YTL bedelle satılmış olup, müşteri her biri 5 er aylık dönemler halinde ve 3 eşit taksitte ödeme talebinde bulunmuştur. Bu durumda, taşınmazın bedelinin dörtte biri olan 7.500 YTL si peşin, geri kalan 22.500 YTL. si en fazla 24 aylık süre içinde ve 3 er aylık dönemler halinde 8 eşit taksit ile ödenebileceğinden, talep bu şekilde revize edilerek dikkate alınacaktır.

Örnek 2- Köy sınırları içerisindeki bir taşınmaz 350 YTL bedel üzerinden satılmıştır. Bu durumda satış bedelinin tümü peşin olarak tahsil edilecektir.

Örnek 3- - Belediye ve mücavir alan sınırları içinde kalan bir taşınmaz 1000 YTL bedelle satılmış olup Müşteri taksitte ödeme talebinde bulunmuştur. 293 sayılı tebliğ ile yapılan düzenleme sonucunda bu bedel taksitlendirilerek 2 yılda 8 taksit halinde ödenebilecektir.

Örnek 4- Müşteri eşit olmayan taksit tutarları üzerinden ödeme talebinde bulunmuştur. Bu durumda, her bir taksit için ayrı bedel söz konusu olduğundan, talep eşit taksitlere dönüştürülerek kabul edilecektir.

Diğer yandan, Hazineye ait tarım arazilerini kullananlara, kiracılara ve hissedarlara satışına ilişkin 4070 sayılı Kanuna göre yapılan satışlarda satış bedelinin, herhangi bir parasal sınıra tabi olmaksızın, en az 1/4'ü peşin ödemek şartıyla, en fazla 2 yıl içinde faizsiz olarak eşit taksitlerle ödenmesi imkanı getirilmiştir.

Taşınmazın satış bedeli tamamen ödenmedikçe tapuda ferağ verilmez. Ancak, taksitli satışlarda, taksit tutarını ve kanunî faizlerini karşılayacak miktarda kesin ve süresiz banka teminat mektubu verilmesi veya satışı yapılan taşınmazın üzerinde 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu hükümleri uyarınca Hazine lehine kanunî ipotek tesis edilmesi halinde, taşınmaz müşterisi adına devredilerek tapusu verilir.

Üst üste iki taksitin vadesinde ödenmemesi halinde, idarece, alıcıya borcunu 15 gün içerisinde ödemesi, borcunu bu süre içinde de hesaplanacak faizi ile birlikte ödememesi durumunda, sözleşmenin feshedileceği bildirilir. Tebligata rağmen borcun ödenmemesi halinde, taşınmaz Hazine mülkiyetinde ise sözleşme feshedilerek, ihale ile yapılan satışlarda geçici teminat olarak belirlenmiş tutar, doğrudan satışlarda ise satış bedelinin % 10 u, Hazineye irat kaydedilir ve satış bedeli olarak tahsil edilen tutarlardan mahsup edilerek kalanı faizsiz olarak alıcıya aynen iade edilir. Taşınmaz, banka teminat mektubu veya ipotek tesis edilerek alıcı adına tescil edilmiş ise teminat mektubu veya ipotek paraya çevrilerek, kalan borç faizi ile birlikte tahsil edilir.

İpotek tesis edilen taşınmazların başkasına devredilmesi halinde, Türk Medeni Kanununun 888 nci maddesine göre, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, ipotekli taşınmazın devrinin borçlunun sorumluluğunda ve güvencede bir değişiklik meydana getirmeyeceği, yeni malik borcu yüklendiği takdirde alacaklının, kendisine başvurma hakkını saklı tuttuğunu bir yıl içinde yazılı olarak önceki borçluya bildirmezse, borçlunun borcundan kurtulacağı, hüküm altına alınmıştır.

Buna göre; ipotekli taşınmazların başkasına devredilmesi halinde, sözleşme hükümleri gereğince borçludan taksit ve faizlerin tahsiline devam edilmesi, yeni malik noter tasdikli taahhütname ile borcu yüklendiği takdirde, Hazinece, önceki borçluya borcu yükümlenen yeni malikin borcu ödememesi halinde kendisine başvurma hakkının saklı tutulacağının yazılı olarak bildirilmesi gerekmektedir.

2- Taksitlere Uygulanan Faiz Oranı

Hazineye ait arsa ve arazilerin satışında 2004 yılı içerisinde aylık % 1.25 faiz oranı uygulanarak 24 aya kadar taksitlendirme yapılmakta idi.

31 Aralık 2004 tarih, 25687 mükerrer sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan 28.12.2004 tarih ve 5277 sayılı 2005 Mali Yılı Bütçe Kanununun "Kısmen veya tamamen uygulanmayacak hükümler" başlıklı 37 nci maddesinin (e) bendinde "İlgili kanununda düzenleme yapılıncaya kadar, 04.12.1984 tarihli ve 3095 sayılı Kanunun 1 inci maddesindeki kanuni faiz oranı , aylık % 1 olarak uygulanır. Ay kesirleri tama iblağ edilir. (...)" hükmü yer almaktadır.

Bu hüküm gereğince, Hazine taşınmazmalların satışında, satış bedellerinin taksitle ödenmesi durumunda taksitlere 01.01.2005 tarihinden itibaren aylık % 1 faiz oranı uygulanmak suretiyle 24 aya kadar taksitlendirme yapılmaktadır. Bu önemli bir avantajdır, çünkü hiçbir finansal kurum veya kuruluş bu oran üzerinden kredi veya taksitlendirme yapmamaktadır.

3- Satış ve Devir İşlemlerinde Tapu Harcı İstisnası

Bilindiği gibi, 492 sayılı Harçlar Kanunun 58. maddesine göre;

a) Mülkiyet ve mülkiyetten gayri ayni hakları iktisap edenler, (İktisap eden kişiler birden fazla ise harçları hisseleri oranınca öderler)

b) İpotek tesisinde ipoteği tesis edenler,

c) Kadastro işlerinde adlarına tescil yapılanlar,

d) Miras sebebiyle çıplak mülkiyetin mirasçı adına tescilinde, çıplak mül¬kiyet sahibi olanlar,

e) Rücularda, taşınmaz mal kendisine rücu eden taraf,

f) Bunlar dışında kalan işlemlerde yararına işlem yapılmış olanlar.

Tahakkuk eden Tapu ve kadastro harçlarını ödemekle yükümlüdürler. Vergilerde olduğu gibi harçlarda da kişisel yükümlülük asıldır. Harç yükümlüsü birden fazla ise, her birisi harçtan payına düşeni ödemekle yükümlü olduğundan her birine ait harcın adına düzenlenecek tahsilat fişi ile yatırılması gerekir.

Ancak, 4706 sayılı kanunun 5. maddesi uyarınca, Hazineye ait taşınmazların satış ve devir işlemleri ve bu işlemler sırasında düzenlenen belgeler vergi, resim ve harçtan müstesnadır.

4- Emlak Vergisi Muafiyeti

Bilindiği üzere, Emlak Vergisini düzenleyen 1319 sayılı Kanun'da yer alan düzenlemelere göre, Emlak Vergisi arazi, arsa ve bina için ödenmektedir. Bu tür taşınmazı olan bir yurttaş, Emlak Vergisi vermekle yükümlüdür. Emlak Vergisi ödeyecek kişilerin, ilgili belediyelerin Emlak Vergisi birimine başvurmaları gerekmektedir.

Emlak Vergisi, birinci taksiti Mart-Nisan-Mayıs aylarında, ikinci taksiti Kasım ayında olmak üzere iki eşit taksitte ödenir. Dileyen mükellef tümünü birinci taksit döneminde veya daha önce de ödeyebilir.

Ancak, 4706 sayılı kanunun 5. maddesi uyarınca, satışı yapılan Hazineye ait taşınmaz mallar satış tarihini takip eden yıldan itibaren beş yıl süre ile emlak vergisine tabi tutulmaz.

DİLEKÇE ÖRNEĞİ

('''.. Defterdarlığı'na)

(''....... Emlak/Milli Emlak Müdürlüğü'ne)

('''... Malmüdürlüğü'ne)

... ili, ... ilçesi,' mahallesinde bulunan mülkiyeti Hazine'ye ait ' ada ' parsel numaralı taşınmaz malı satın almak istiyorum.

Gereğini arz ederim.

Dilekçe sahibinin

Adresi:

Dilekçe sahibinin

Adı-soyadı

İmza

Tarih